Régimen de empresa familiar: el arrendamiento de inmuebles como actividad económica

Bajo este pretexto, con el objetivo de no someter a gravamen la titularidad de las empresas familiares, así como al relevo generacional en caso de una sucesión, se excluyen de tributación las acciones y participaciones en sociedades bajo el cumplimiento de determinados requisitos por parte del empresario o los miembros de la familia empresaria, así como de la propia compañía. Sensu contrario, se impide el disfrute de estas exenciones a las entidades que no cumplen estos requisitos y, en particular, que no realizan una actividad económica por dedicarse a la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario. 

El interés de ahorradores e inversores en el mercado inmobiliario español conlleva significativas implicaciones fiscales. Es crucial que la actividad de arrendamiento inmobiliario sea reconocida como una actividad económica para acceder a exenciones que permiten minorar la carga fiscal en este contexto. Sin esa calificación, se perderían tales beneficios.

Pero, ¿cuándo se entiende que una entidad gestiona un patrimonio mobiliario/inmobiliario? Simplificando, cuando más de la mitad de su activo no está afecto al desarrollo de actividades económicas. 

Mi empresa familiar se dedica al arrendamiento de inmuebles: ¿está realizando una actividad económica?

Para que la actividad de arrendamiento de inmuebles sea clasificada como actividad económica, es necesario contar con al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa (la normativa anterior también exigía que hubiera un local). En resumen, la contratación de una persona bajo estas condiciones se convierte en un medio para transformar la gestión de un patrimonio inmobiliario en una actividad económica, lo que permite acceder a los beneficios fiscales establecidos por la normativa tributaria.

La incertidumbre surge al cuestionar si la contratación laboral a tiempo completo es suficiente, por sí sola, para modificar, desde una perspectiva fiscal, toda actividad de arrendamiento de inmuebles en una actividad económica. En la actualidad, se podría entender que es un requisito necesario, pero no suficiente, precisamente, porque cumplir este requisito no implica automáticamente que se esté realizando una actividad económica.

Esta pregunta ha adquirido complejidad con el tiempo, dando lugar a incontable doctrina administrativa e interpretaciones judiciales a medida que se plantean nuevos supuestos e interrogantes.

De esta manera, la Dirección General de Tributos ha establecido que la contratación de una persona no garantiza de manera absoluta la consideración de una actividad económica. En particular, esto se vuelve particularmente relevante cuando la cantidad de inmuebles, arrendatarios o ingresos no justifica la incorporación de dicho personal, convirtiéndose más bien en un recurso para obtener ventajas fiscales. En tales casos, se hace referencia a la infrautilización de la persona o a la carencia de carga laboral suficiente para desempeñar su labor durante una jornada laboral completa.

El Tribunal Supremo acaba de dictar una sentencia muy relevante (STS 3472/2025) sobre la aplicación de los beneficios fiscales previstos para la empresa familiar en el ámbito del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), cuando la actividad principal de la entidad es el arrendamiento de inmuebles. El Supremo clarifica que no es necesario justificar económicamente la contratación. Basta con cumplir el requisito legal: tener al menos una persona contratada con contrato laboral y a jornada completa que se encargue de la gestión del arrendamiento. Aunque la sentencia es favorable al contribuyente, el Tribunal también advierte que no se aceptarán supuestos ficticios o simulados.

Sin embargo, esta no constituye la única situación en la que, durante una eventual inspección, la Agencia Tributaria podría interpretar que la actividad no cumple con los mínimos necesarios para obtener dicha calificación. Se han formulado numerosos pronunciamientos que cuestionan la satisfacción de este requisito, como cuando:

• La persona contratada cuenta con pluriempleo;
• Se contratan varios trabajadores a tiempo parcial de modo que, en conjunto, la suma de todos ellos, suponga una jornada laboral completa;
• Se discute sobre la naturaleza laboral del contrato en el caso de familiares, socios o administradores;
• Se cuestiona la labor de gestión de la actividad de arrendamiento desempeñada por la persona contratada (no valen como funciones, por ejemplo, las de un conserje o un empleado de limpieza);
• La persona que realiza la actividad de arrendamiento coincide con la persona que ejerce funciones de dirección y da el acceso al régimen de empresa familiar;
• Varias sociedades del grupo familiar tienen por objeto el arrendamiento de inmuebles, pero, a nivel de grupo, sólo hay una persona encargada de la gestión de dichos arrendamientos; y/o
• La gestión de los arrendamientos se subcontrata a un tercero independiente.

Por último, estamos pendientes de una futura sentencia también del Tribunal Supremo sobre un punto especialmente importante en grupos familiares: si es válido que el empleado a jornada completa esté contratado por otra entidad del grupo, y no directamente por la entidad arrendadora. 

Conclusión

Cuando parte del patrimonio de la empresa familiar vaya a destinarse a la inversión en activos inmobiliarios, resultará imprescindible valorar el cumplimiento no sólo de los requisitos previstos en la norma, sino de los criterios interpretativos por los que tanto la doctrina como los tribunales se guían para valorar la existencia de una actividad económica. 

Hacer un balance de lo ocurrido durante el año y corregir situaciones no deseadas puede suponer la diferencia entre la continuidad de la empresa familiar o el pago de un “peaje fiscal” que dificulte la supervivencia de la misma.