La buena situación financiera de los hogares y el empuje del mercado laboral deberían beneficiar al sector.
El mercado inmobiliario tiene una relevancia destacada en la coyuntura empresarial, tanto aragonesa como nacional: la incidencia de la compraventa de viviendas en la marcha de la economía lo convierte en un foco de atención constante para el sector privado, a lo que se une la importancia que puede tener en ámbitos como la inversión. En el siguiente artículo analizamos la situación actual que afronta el mercado inmobiliario, las variables que lo condicionan y las tendencias que van a primar en España.
El contexto internacional
En el ámbito internacional, el episodio inflacionista que llegó a disparar el IPC hace dos años parece superado, aunque esta circunstancia es relativa porque los precios continúan por encima del objetivo de los bancos centrales, en especial la inflación subyacente (excluidos los alimentos no elaborados, la energía y los combustibles).
Con un mercado laboral global en claro descenso -algo que afecta de forma destacada a Europa y China-, un aumento del proteccionismo económico y unas tensiones geopolíticas que se manifiestan en el sector energético, se ha producido un giro radical en la política monetaria pública tras un periodo caracterizado por las constantes inyecciones de liquidez en los mercados financieros.
El viraje tiene también que ver con el fuerte aumento de los tipos de interés tanto a corto plazo como a largo -aunque aquí con menos intensidad-, hasta el punto de que los tipos nominales se sitúan por encima de las expectativas de inflación a largo plazo.
El contexto nacional
Mientras, el panorama nacional viene marcado por varias circunstancias.
La pandemia disparó el ahorro acumulado en los hogares que, sin embargo, ha sido poco utilizado por las familias incluso ante el escenario inflacionista que se registró en 2022 y que generó una pérdida del poder adquisitivo, solo mitigada en los primeros trimestres de 2023.
España no se libra de la reducción en el número de personas en edad de trabajar, agravada aquí por el imparable proceso de envejecimiento poblacional. Esto, además de tensionar los salarios, da lugar a un potencial de crecimiento menor, en una tendencia que se irá intensificando.
La capacidad para fijar precios será clave para afrontar la subida de los costes empresariales, en un contexto de salarios más gravosos (han pasado de suponer un 56% del valor añadido bruto en la década pasada a un 59% en la actualidad) y de un pago de intereses también más alto. Frente a esto -o quizás debido a ello-, el peso de la inversión empresarial en el VAB ha descendido en cuatro puntos porcentuales desde la pandemia, hasta un 23%, aunque la capacidad de financiación de las empresas se mantiene en niveles altos, con 40.000 millones de euros (40 mm) acumulados en un año.
El sector inmobiliario español
¿Cuáles son las consecuencias de todos estos movimientos en el sector inmobiliario? La respuesta rápida es que se ha ajustado al guión: menos compraventas, menos hipotecas aún y, pese a ello, una baja oferta de viviendas.
En cuanto a las compraventas, la pandemia truncó el sostenido aumento desde 2013, pero superado este episodio, el sector volvió a remontar. Lo hizo hasta septiembre de 2022, que marcó un punto de inflexión tras el efecto rebote postpandemia y que supuso un descenso propiciado por la subida de tipos. En la actualidad, la caída interanual tiene visos de estar moderándose.
Si las compraventas afrontan un ciclo descendente, este factor es más acusado en la firma de hipotecas, algo que evidentemente condicionan los tipos elevados. Adquirir una vivienda sigue siendo algo atractivo para los inversores, pero si no precisa de financiación. Así, la ratio de hipotecas sobre ventas ha pasado del 160% en 2009 al 60% en 2023.
Junto a esto, la oferta de viviendas sigue en niveles reducidos, algo que no van a compensar las viviendas iniciadas, que se sitúan en el entorno de las 110.000 frente a las 80.000 completadas, pero con una tendencia estable.
Esta escasez de vivienda nueva es uno de los factores que explican que, pese a la fuerte caída de las ventas de pisos, los precios no solo no caigan, sino que estén subiendo: un 4,5% interanual, aunque con fuertes diferencias entre la nueva (11%) y la usada (3,2%). El mapa nacional, en todo caso, muestra un gran contraste entre zonas más pobladas, como Madrid y su entorno, Valencia o Balearas, donde el incremento es mayor, y zonas más despobladas donde incluso se experimentan caídas en los precios.
Las expectativas para el sector inmobiliario
El contexto dibuja un índice de accesibilidad a la vivienda que ha empeorado de forma acusada y que ya está en niveles de 2011, solo mitigado por la renta bruta disponible de los hogares.
Esta tasa de ahorro de los hogares supera de manera amplia a la inversión, lo que da lugar a un excedente de capacidad financiera. Las perspectivas son también buenas en cuanto al mercado de trabajo, aunque las tensiones salariales pueden llevar a una desaceleración.
En cuanto a la vivienda nueva, la producción se desplomó tras estallar la burbuja inmobiliaria y lleva estancada desde 2009, incluso al margen del aumento en el número de hogares. Además, si el tamaño medio de las viviendas vendidas fue aumentando hasta 2020, la pandemia supuso una caída en los metros cuadrados de los inmuebles y una pérdida de los unifamiliares en el peso de las ventas.
En la actualidad, las previsiones de inmigración y del tamaño medio de los hogares llevan al INE a estimar el aumento medio en 200.000 hogares anuales en la próxima década, aunque con tendencia a la baja.
Mientras, el parque de viviendas en España sigue envejecido, con menos de un tercio construido en las últimas tres décadas, y el mercado se ve asimismo tensionado en materia de competencia por la proliferación de viviendas de alquiler turístico y el incremento del teletrabajo.
Previsión y conclusiones
Con los datos en la mano, la previsión de demanda potencial de cara al próximo ciclo se sitúa en una horquilla entre 600.000 y 650.000 compraventas anuales, aunque estas cifras se modularán en función de las tendencias demográficas y sociales.
En conclusión, el sector inmobiliario debería resultar beneficiado de una saneada situación financiera en los hogares y del empuje del mercado laboral. Esto supone más demanda de viviendas respecto al periodo prepandemia, lo que a su vez acentuará los problemas de escasez de pisos nuevos y, como si de un efecto dominó se tratase, a un tensionamiento aún mayor de los precios.
*Artículo basado en la ponencia de Santiago Martínez, Jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja, en Forinvest 2024.
26 marzo 2024
